Kungsleden är ett fastighetsbolag som ser avkastningen som viktigare än fastighetens kategori och geografiska läge. Verksamheten omfattar både fastighetshandel och fastighetsförvaltning.

Kungsleden har som strategi att skapa en långsiktig hög avkastning i det egna fastighetsbeståndet. Med aktiv förvaltning och förädling av fastigheterna är strävan att få nöjda kunder. Vård, skola och äldreboende är fastighetskategorier med speciella krav där Kungsleden har utvecklats till en ledande hyresvärd.

Kungsleden har en flexibel organisation med stark regional förankring och stor kompetens inom fastighetsaffärer.

Sedan börsnoteringen 1999 har företaget haft en kraftig tillväxt i fastighetsportfölj och resultat. Kungsleden hade per 30 september 2008 608 fastigheter med ett bokfört värde om 28,5 miljarder kronor. Växande fastighetskategorier är vård-, skol och äldreboendefastigheter.

Fastigheterna i siffror
Fastigheter: 608 fastigheter
Yta: 3 190 tkvm
Bokfört värde: 28,5 miljarder kronor
Geografisk spridning: 132 kommuner, 43 procent i de tre storstadsregionerna

Kommersiella fastigheter
Kungsleden har kommersiella fastigheter från Ystad i söder till Luleå i norr. Beståndet består främst av industri- och kontorsfastigheter belägna i affärsmässigt intressanta områden både för oss och för våra kunder.

Stabilitet och långsiktighet är honnörsord för oss. Samtidigt ser vi alla våra fastigheter som möjligheter – både för oss och för dig som kund. Genom aktiv förvaltning, hög kompetens och gott affärs­mannaskap utvecklar och anpassar vi ständigt vårt bestånd enligt våra kunders önskemål.

Att all fastighetsförvaltning sker lokalt är en självklarhet. Våra medarbetare har stort kunnande om sin specifika fastighets- och hyresmarknad. De arbetar med andra ord nära våra kunder – så våra kunder kan koncentrera sig på det de är bäst på, nämligen sin egen verksamhet.

Publika fastigheter
Vård, skola och äldreboende är hjärtefrågor som berör oss alla. I takt med att tider och förutsättningar förändras, krävs nya lösningar och flexibilitet för att kunna hålla en hög och jämn servicegrad inom dessa områden.

Här vill vi på Kungsleden berätta lite om vårt erbjudande när det gäller ägande och förvaltning av fastigheter för just vård, skola och äldreboende.

Nya tider – nya möjligheter
När det gäller vård, skola och äldreboende har det skett stora förändringar i kommuners och landstings förutsättningar de senaste decennierna. De ekonomiska utrymmena minskar genom ökade besparingskrav, fler privata aktörer förändrar förutsättningarna och ett minskat lokalbehov kräver avveckling såväl som utveckling. Och samtidigt står viktiga investeringar på kö för att genomföras.

Att under dessa förhållanden stå med ett för stort fastighetsbestånd är både kostsamt och svårhanterligt. Genom att sälja ut delar av beståndet och istället hyra lokaler, vinner man handlingsfrihet och flexibilitet samtidigt som kapital frigörs för viktigare ändamål.

Fördelar med att sälja
Fördelarna med att sälja fastigheter för vård, skola och äldreboende till Kungsleden, och istället fokusera på att ge bästa tänkbara service, är tydliga:

* Kapital bundet i fastighetstillgångar frigörs – något som påverkar balansräkningen positivt
* Förutsättningar skapas för att tidigarelägga andra investeringar
* Flexibiliteten i lokalutnyttjandet ökas
* Inlåsningseffekter i fastigheter som inte behövs för kärnverksamheten undviks

Kungsleden kan tillsammans med kommuner eller landsting samverka för att lösa strategiska problem. Genom Kungsleden får ni en långsiktig och kunnig fastighetsägare, som snabbt kan ta beslut om lokalanpassningar för nya eller förändrade verksamheter.

Kompetens och engagemang
Kungsleden är ett av landets största och geografiskt mest utbredda fastighetsbolag. Vi äger och förvaltar fastigheter från norr till söder. Och vi är idag landets största privata aktör när det gäller offentliga fastigheter. Genom portföljtänkande, långsiktighet och seriösa samarbeten har vi redan en diger kundlista med såväl kommuner och landsting som privata aktörer inom vård, skola och äldreboende.

Vår organisation och kompetens gällande ägande och förvaltning av fastigheter, kombinerat med kunskap och engagemang för kommuners och landstings situation, gör att vi kan erbjuda lösningar som är lönsamma för båda parter.

Vård
För vårdgivare, landsting såväl som för privata aktörer, blir det allt viktigare att fokusera på kärnverksamheten för att kunna bibehålla en hög vårdnivå. Stora demografiska och organisatoriska omvälvningar ställer allt högre krav på flexibilitet. Verksamheter behöver med tiden både utvecklas och ibland avvecklas. Genom att sälja delar av fastighetsbeståndet kan en ökad handlingsfrihet uppnås, samtidigt som kapital frigörs för andra satsningar.

Skola
I takt med att allt fler friskolor etablerar sig ökar konkurrensen om såväl eleven som skolpengen. Detta är ett faktum som försvårar kommunernas planering av det framtida elevunderlaget, och kräver större flexibilitet när det gäller skollokaler. Genom försäljning av alla eller några av en kommuns skolor, frigörs kapital samtidigt som planeringen underlättas. Allt fler kommuner ser fördelarna med vårt erbjudande, och vårt mål är att öka andelen skol- och utbildningsfastigheter i beståndet.

Äldreboende
När det gäller fastigheter för äldreboende äger Kungsleden fastigheter runt om i Sverige, och är landets största privata aktör. Tack vare de ekonomiska och administrativa vinster vi kan erbjuda, upptäcker allt fler kommuner fördelarna med att sälja hela eller delar av sitt bestånd för att skapa handlingsfrihet – direkt och i framtiden.

Vision
Kungsleden ska genom gott entreprenörskap och hög kompetens bli Sveriges mest lönsamma och framgångsrika fastighetsbolag.

Affärsidé
Kungsleden ska äga och förvalta fastigheter med långsiktigt hög och stabil avkastning.

Strategi
Kungsleden ska nå sina mål genom att:
* Vidareutveckla en kompetent och affärsmässig organisation
* Med aktiv förvaltning och förädling av fastighetsbeståndet sträva efter att ha nöjda kunder
* Med utgångspunkt i befintligt bestånd och genom köp och försäljningar säkerställa en långsiktigt hög avkastning

Finansiella mål
Kungsledens mål är:
* Minst 15 procents avkastning på eget kapital
* En räntetäckningsgrad på 2 gånger

Riskbegränsningar
Kungsleden begränsar risken genom att:
* Högst 30 procent av hyresintäkterna ska komma från industri- och lagerfastigheter
* Högst 30 procent av hyresintäkterna ska komma från fastigheter i kommuner med färre än 25 000 invånare
* Räntetäckningsgraden ej ska understiga 1,5 gånger

Utdelningspolicy
Styrelsens ambition är att upprätthålla en stabil utdelning med en hög utdelningsandel. Policyn innebär att utdelningen ska uppgå till minst 50 procent av det utdelningsgrundande resultatet. Resultatmåttet motsvaras av kassaflödet från rörelsen i kassaflödesanalysen.

Organisation
Den organisatoriska förmågan är viktig för Kungsleden och möjligheten att förverkliga affärsidé, vision och strategi vilar ytterst på de medarbetare som utgör organisationen. En transaktionsintensiv verksamhet kräver flexibla och förändringsbenägna medarbetare med professionalism och kompetens som riktmärke.

Kungsleden arbetar utifrån en organisation som tydliggör verksamhetens olika delar och inrikting. För närvarande finns tre divisioner som ansvarar för var sitt fastighetsbestånd och handhar frågor inom förvaltning, uthyrning och försäljning.

Kommersiella Fastigheter
Kommersiella fastigheter är en svensk fastighetsportfölj med främst kontor, industri/lager och affärer som sköts från kontor i Stockholm, Göteborg, Malmö, Gävle, Karlstad, Umeå och Västerås. Verksamheten leds av divisionschef.

Publika Fastigheter
Publika fastigheter är fördelade på kategorierna Äldreboende, Skola, Vård samt Äldreboende Tyskland. Verksamheten i Tyskland, som uteslutande
utgörs av äldreboenden, var tidigare en egen division men integreras nu i division Publika fastigheter. Verksamheten drivs från kontor i Stockholm, Göteborg, Malmö, Härnösand, Jönköping, Linköping, Norrköping, Nyköping, Uddevalla och Västerås. Verksamheten leds av divisionschef.

Nordic Modular
Divisionen har tillkommit genom förvärv av Nordic Modular Group. Verksamheten med modulfastigheter leds idag från ett kontor i Upplands Väsby med fabriker i Anneberg utanför Nässjö och Gråbo utanför Göteborg.

Transaktion & Analys
Avdelningen leds av vVD/Affärsutveckling & strategi och ansvarar för transaktioner inom Kungsleden i Sverige. Avdelningen är också en resurs för divisionerna i analysfrågor. Transaktion & analys utgår från huvudkontoret i Stockholm men arbetar över hela landet.

Stab
Staben leds av vVD/Ekonomi- och finansdirektör och ansvarar för frågor inom ekonomi, finans, juridik, personal och IT. Staben fungerar som ett servicecenter och är placerad vid huvudkontoret, men viss personal finns också på kontoren i Malmö och Göteborg. Staben är oberoende av fastigheternas geografi och har därmed goda möjligheter att knyta till sig kvalificerade medarbetare.